Screening delle aste

investimenti immobiliari

Ti sei mai chiesto quanto tempo possa richiederti la ricerca dell’asta giudiziaria perfetta per i tuoi affari?

Beh, uno degli aspetti positivi dell’investire in immobili comprandoli all’asta, oltre la prospettiva di un guadagno concreto e sostanzioso, è sicuramente la possibilità di avviare questo tipo di operazioni in poco tempo: ormai con internet è possibile poter trarre tutte le informazioni sugli immobili messi all’asta, comodamente da casa, o ovunque tu abbia accesso a una connessione al web, quando e come vuoi.
Tuttavia, come ripeto spesso, forse anche fino alla nausea, l’affare vero non si fa quando si rivende, ma quando si compra! Quindi hai bisogno di fare tutta una serie di valutazioni quando decidi di fare un investimento immobiliare e, quando, si parla di aste giudiziarie, prima ancora di decidere di presentarti con la tua offerta.

Come selezionare le aste

Oggi voglio quindi spiegarti come selezionare le aste a cui partecipare, per poter raggiungere il tuo obiettivo di guadagno, e un trucco che potrà esserti utile, che uso per accelerare le mie analisi, al punto da poter individuare fino a 100 aste in un’ora. Meccanizzare il processo di scelta può aiutarti a risparmiare tempo e a ottimizzare i tuoi risultati.
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Ripeto: la selezione e l’analisi preliminare sono fondamentali. Se sbagli nell’acquisto sarà difficile e a volte impossibile riparare il danno: si va inevitabilmente in perdita o, nel migliore dei casi, in pari (mettendo “le pezze” del caso). Ma non temere, il modo per non sbagliare nell’acquisto c’è e si può imparare.
Parti dal presupposto che il tuo obiettivo principale è il guadagno e cioè il margine tra ciò che andrai a spendere (partecipando all’asta e predisponendo l’immobile alla vendita) e il ricavo che avrai da quella vendita. Questo vuol dire che quando deciderai di partecipare all’asta presentandoti con la tua offerta in busta chiusa e tutto il necessario per metterti in gioco, dovrai già avere in mente a quanto rivenderai quell’immobile.
È un numero che non ti inventi: non sarà il prezzo di mercato, ma un prezzo più competitivo; parlo dello street price, ossia il prezzo di vendita veloce, che chi frequenta i miei corsi sugli investimenti immobiliari conosce bene.
Per poter rivendere a un prezzo competitivo dovrai prima di tutto individuare case all’asta che abbiano un gap tra il valore dell’immobile e la base d’asta, di circa il 50-60%. Se questa differenza è inferiore, insomma, non c’è da perderci tempo. Non scaricare nemmeno la visura ipotecaria: scaricarla costa 6,50€ e se anche ne scarichi solo 10, sono 65€ che avresti potuto risparmiare se avessi capito prima che i numeri non erano comunque dalla tua parte!
Per la prima scrematura non ti sarà neanche necessario leggerle le perizie: dovrai solo guardare cosa ti restituiscono le banche dati, come per esempio borsinoimmobiliare.it.
Se inserisci su siti come questo l’indirizzo dell’abitazione con i metri quadrati, il sistema ti restituisce il valore per metro quadro, che andrai a comparare con il prezzo base o l’offerta minima dell’asta.
Ti faccio un esempio banale: il sito ti dice che la casa X vale 1.000€ al metro quadro; l’offerta minima dell’asta che hai trovato online sul sito del tribunale è di 300€. Ok, c’è il gap, quindi per te è interessante; potrebbe essere un’asta alla quale presentarti.
Allora la colori di verde e leggi la perizia successiva, così in massimo un minuto sai già se il dato è interessante o no. Quando avrai inserito tutti i dati e avrai colorato tutte le aste interessanti per te, potrai approfondire e scaricare la perizia (puoi scaricare le perizie da SISTER, sito governativo dell’agenzia delle entrate che ti dà l’accesso telematico alla conservatoria degli immobili).
Se sei alle prime armi o se la visura è particolarmente complessa ti consiglio di farti aiutare da un avvocato immobiliarista o da un notaio, soprattutto per capire se ci siano delle caratteristiche ostative per le quali l’affare dei tuoi sogni in realtà può trasformarsi in un incubo!
Un ultimo consiglio? Non fermarti mai a una sola asta quando trovi quella giusta per te: non è detto che tu riesca ad aggiudicartela, perchè è molto probabile che ci siano anche tanti altri partecipanti, che portando il prezzo al rialzo, rendano l’immobile non più conveniente. Per la legge dei grandi numeri, che funziona nelle aste giudiziarie, dovrai fare più tentativi. Dalla mia esperienza e da quella dei miei clienti posso dirti che mediamente, ad oggi, ci si riesce ad aggiudicare un’asta ogni 14-15.
Quindi direi che ora puoi cominciare: hai un buono strumento per migliorare le tue performance e un ottimo punto di partenza. Sono sicuro che la tua ricerca porterà buoni frutti.
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Alla tua libertà finanziaria!
Alfio Bardolla

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